Lex est quod notamus...
W Polsce blisko dwa miliony osób posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Choć takie mieszkanie można sprzedać, darować czy odziedziczyć, jego posiadacze wciąż nie mogą skorzystać z jednego z najbezpieczniejszych rozwiązań prawnych dla seniorów – umowy o dożywocie. Zdaniem Krajowej Rady Notarialnej obecne przepisy prowadzą do nieuzasadnionego zróżnicowania sytuacji osób starszych i powinny zostać zmienione.
Umowa o dożywocie to instytucja uregulowana w Kodeksie cywilnym, która pozwala właścicielowi nieruchomości przekazać jej własność innej osobie w zamian za zapewnienie mu opieki oraz utrzymania do końca życia.
Najczęściej obowiązki nabywcy obejmują między innymi:
Strony mogą szczegółowo określić zakres wzajemnych obowiązków, dostosowując je do swojej indywidualnej sytuacji. Ze względu na wagę i skutki prawne takiej czynności umowa o dożywocie musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego.
Obowiązujące przepisy przewidują możliwość zawarcia umowy o dożywocie wyłącznie w odniesieniu do nieruchomości, czyli prawa własności.
Tymczasem spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, mimo że posiada znaczną wartość majątkową i może być przedmiotem sprzedaży, darowizny czy dziedziczenia, nie daje możliwości zawarcia umowy o dożywocie.
W praktyce oznacza to, że dwie osoby znajdujące się w identycznej sytuacji życiowej mogą być traktowane zupełnie inaczej wyłącznie z powodu formy prawnej posiadanego mieszkania.
Starzenie się społeczeństwa sprawia, że coraz więcej seniorów poszukuje rozwiązań, które pozwolą im bezpiecznie zabezpieczyć swoją przyszłość.
Dla wielu osób umowa o dożywocie jest atrakcyjną alternatywą wobec darowizny czy testamentu, ponieważ zapewnia nie tylko przekazanie majątku, ale również konkretne, prawnie chronione obowiązki osoby przejmującej nieruchomość.
Osoby posiadające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu są jednak pozbawione możliwości skorzystania z tego rozwiązania, mimo że ich potrzeby są identyczne jak właścicieli mieszkań stanowiących odrębną własność.
W praktyce właściciele mieszkań spółdzielczych często zawierają umowy o charakterze zbliżonym do umowy o dożywocie. Takie porozumienia mogą przewidywać obowiązek zapewnienia opieki czy utrzymania, jednak nie gwarantują ochrony na takim samym poziomie.
Najważniejsza różnica polega na tym, że kodeksowa umowa o dożywocie wiąże obowiązki bezpośrednio z nieruchomością. Jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana, nowy właściciel przejmuje również obowiązek wykonywania świadczeń na rzecz dożywotnika.
W przypadku innych umów taki mechanizm co do zasady nie funkcjonuje. Oznacza to, że zakres ochrony osoby starszej może być znacznie słabszy.
Krajowa Rada Notarialna od dłuższego czasu zwraca uwagę na potrzebę dostosowania przepisów do obecnych realiów.
Zdaniem samorządu notarialnego dostęp do jednej z najskuteczniejszych form ochrony osób starszych nie powinien zależeć wyłącznie od rodzaju prawa przysługującego do mieszkania. O potrzebie skorzystania z umowy o dożywocie decyduje przede wszystkim sytuacja życiowa seniora, a nie forma prawna lokalu.
Notariusze wskazują, że w kancelariach regularnie spotykają osoby, które chciałyby zabezpieczyć swoją przyszłość poprzez zawarcie umowy o dożywocie, jednak obowiązujące przepisy im to uniemożliwiają.
Krajowa Rada Notarialna pozytywnie ocenia deklaracje Ministerstwa Sprawiedliwości dotyczące kontynuowania prac nad zmianą obowiązujących regulacji.
Jeżeli postulowane rozwiązania zostaną wprowadzone, właściciele spółdzielczych własnościowych praw do lokali mogliby uzyskać dostęp do takiej samej ochrony prawnej, z jakiej obecnie korzystają właściciele nieruchomości.
Byłby to istotny krok w kierunku zapewnienia równego traktowania wszystkich osób, które chcą zabezpieczyć sobie opiekę i utrzymanie na jesień życia.
Umowa o dożywocie od lat pozostaje jednym z najbezpieczniejszych instrumentów prawnych służących zabezpieczeniu interesów osób starszych. Obecne przepisy wyłączają jednak z możliwości jej zawarcia właścicieli spółdzielczych własnościowych praw do lokali, mimo że ich sytuacja życiowa często nie różni się od sytuacji właścicieli mieszkań stanowiących odrębną własność. Planowane zmiany mogą wyeliminować tę nierówność i umożliwić większej liczbie seniorów korzystanie z ochrony, jaką zapewnia umowa o dożywocie.
Źródło: krn.org.pl